전세권 설정 vs 확정일자 — 보증금 지키는 법
전세 보증금을 지키는 두 가지 수단의 차이를 알아봅니다.
확정일자
- 방법: 동사무소·법원·인터넷(인터넷등기소)에서 계약서에 날짜 도장
- 비용: 600원
- 효력: 대항력 + 우선변제권 (전입신고와 함께)
- 순위: 확정일자 받은 날 기준
대항력 요건
- 전입신고 완료
- 실제 점유(거주)
→ 위 두 조건 + 확정일자 = 보증금 우선 변제권
전세권 설정
- 방법: 등기소에 전세권 등기 (임대인 협력 필요)
- 비용: 등록면허세 + 교육세 + 법무사 비용 (약 30~80만원)
- 효력: 등기부에 기재 → 누구나 조회 가능
- 장점: 임대인 동의 없이 경매 신청 가능
비교
| 항목 | 확정일자 | 전세권 설정 | |------|---------|-----------| | 비용 | 600원 | 수십만원 | | 임대인 동의 | 불필요 | 필요 | | 경매 직접 신청 | 불가 (소송 필요) | 가능 | | 효력 발생 | 다음날 0시 | 등기 접수 즉시 |
어떤 걸 선택할까?
- 대부분의 경우: 확정일자 + HUG 전세보증보험 조합이 가장 효율적
- 임대인이 불안할 때: 전세권 설정으로 직접 담보권 확보
- 신축 빌라 등 위험 물건: 전세보증보험 의무 가입
마치며
확정일자는 반드시 전입신고와 같은 날 받고, 전입신고 전에 보증금을 송금하지 마세요. 보증금 송금 → 전입신고·확정일자 순서가 안전합니다.
