전세 사기 예방 완전 가이드 — 계약 전 반드시 확인할 체크리스트
전세 사기 피해가 여전히 속출하고 있어요. 깡통전세, 이중계약, 근저당 폭탄… 처음 전세를 구하는 사회초년생과 신혼부부들이 특히 위험해요. 오늘은 계약 전, 계약 중, 입주 후로 나눠서 전세 사기 예방법을 완전 정리해 드릴게요.
전세 사기, 어떤 유형이 있나요?
깡통전세
집값 < 전세보증금인 상태. 집이 경매에 넘어가면 전세금을 한 푼도 못 받아요.
이중계약
같은 집을 두 명 이상에게 전세로 계약하는 수법. 먼저 전입신고·확정일자 받은 사람이 우선권을 가져요.
불법 건축물 전세
빌라 옥탑방, 반지하, 지하 등 불법 건축물로 된 집. 경매에서 배당받지 못하거나 아예 철거 명령 받기도 해요.
신탁 사기
집이 신탁회사에 넘겨진 상태에서 소유자(위탁자)가 임의로 전세 계약을 맺는 경우. 진짜 계약 권한은 신탁회사에 있어요.
계약 전 체크리스트
✅ 1. 등기부등본 반드시 직접 열람
인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원에 직접 발급받으세요. 공인중개사가 보여주는 걸 믿지 말고, 계약 당일 직접 발급받아 확인해야 해요.
확인할 것:
- 갑구 (소유권): 소유자가 계약 상대방과 일치하는지
- 을구 (제한물권): 근저당권, 전세권, 압류 등 있는지
계산법 — 안전마진 확인:
집값 × 70% > 근저당 + 전세보증금 이어야 안전
예시: 집값 3억, 근저당 1억, 내 전세금 1.5억
3억 × 70% = 2.1억
1억(근저당) + 1.5억(전세금) = 2.5억 → ❌ 위험
근저당이 있으면 경매 시 은행이 먼저 가져가요. 내 전세금은 그 나머지에서 받아요.
✅ 2. 건축물대장 확인
정부24(gov.kr)에서 무료 발급. 불법 건축물 여부, 용도(주거용인지 상업용인지) 확인.
- 위반건축물 표시 있으면 계약 금지
- 다가구·다세대 구분 확인: 다가구는 집주인이 1명, 경매 시 선순위 세입자에 따라 내 보증금 위험해질 수 있어요.
✅ 3. 국세·지방세 체납 확인
집주인 동의를 받아 미납 국세 열람 요청 가능 (2023년부터 법 개정, 계약 전 열람 가능).
- 세금 체납이 있으면 집이 압류·공매될 수 있어요
- 공인중개사에게 "국세 완납 증명서 부탁드려요"라고 요청하거나 직접 열람 신청
✅ 4. 전세가율 확인
전세가율 = 전세보증금 ÷ 매매가 × 100
- 전세가율 80% 이상: 위험 신호 (깡통전세 가능성)
- 특히 빌라·다가구는 70% 이하 권장
집값 확인 방법:
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 (rt.molit.go.kr)
- 네이버부동산, KB부동산 시세
계약 당일 체크리스트
✅ 5. 계약서 특약 넣기
계약서에 이 특약을 반드시 넣으세요:
특약사항:
- 임대인은 잔금일까지 추가 근저당 설정, 매매,
전세권 설정을 하지 않는다.
- 잔금일 이후 임대인이 상기 내용 위반 시
임차인은 즉시 계약을 해제할 수 있으며,
임대인은 보증금 전액을 반환한다.
✅ 6. 잔금 당일 다시 등기부등본 확인
계약 후 잔금 치르는 당일, 한 번 더 열람해야 해요. 계약일과 잔금일 사이에 근저당이 새로 생기는 경우가 있어요.
입주 후 — 전세보증보험 꼭 가입하세요
전세보증금 반환보증 (HUG, HF, SGI)
입주 후 1개월 이내에 가입해야 해요.
HUG (주택도시보증공사):
- 수도권 7억 원, 지방 5억 원 이하 전세
- 가입 비용: 보증금의 약 0.128% (연간)
- 1억 전세 기준 연 128,000원
HF (한국주택금융공사):
- HUG 조건 안 될 때 대안
- 보증료 약 0.02~0.04%
가입 조건 (HUG 기준):
- 전입신고 완료
- 확정일자 획득
- 전세가율 일정 기준 이하
월 1만 원 남짓 내고 전세금 전액 보호받을 수 있어요. 꼭 가입하세요.
전입신고 + 확정일자 — 이사 당일 바로 하세요
전입신고: 주민센터 또는 정부24 온라인 확정일자: 주민센터, 등기소, 법원 (건물에 전세 계약서 날짜를 법적으로 확정)
이 두 가지를 해야 대항력과 우선변제권이 생겨요. 하루라도 늦으면 그 사이에 설정된 근저당보다 후순위가 돼요.
위험 지역·집 유형 주의
특히 조심해야 할 경우:
- 신축 빌라 (분양가 거품, 허위 시세 조작 많음)
- 역세권 주변 반지하·옥탑
- 집주인이 법인인 경우 (세금 체납 확인 더 어려움)
- 중개수수료를 집주인이 대신 내준다는 경우
중개사 확인법:
- 국가공간정보포털 또는 지자체 홈페이지에서 중개업소 등록 여부 확인
- 중개사 자격증 원본 요청 가능
피해 당했다면?
- 경찰 신고 + 사건 접수번호 받기
- HUG 긴급지원 (주택도시보증공사, 1566-9009)
- 법률구조공단 (132) — 무료 법률 상담
- 전세사기 피해자 지원 포털 (jeonse.lh.or.kr) — LH에서 임시주거 지원
3줄 요약
전세 계약 전 등기부등본을 직접 발급받아 근저당과 소유자를 확인하고, 전세가율이 80% 넘으면 위험 신호 잔금 당일 다시 등기부등본 확인 후, 이사 당일 전입신고+확정일자를 즉시 처리해야 대항력이 생겨요 전세보증금 반환보증 보험에 꼭 가입하세요 — 월 1만 원 남짓으로 전세금 전액을 보호받을 수 있어요
