종합부동산세 완전 정리 — 종부세 대상과 계산법
종합부동산세(종부세)는 고가 또는 다수의 부동산을 보유한 사람에게 추가로 부과되는 세금입니다. 모든 집주인이 내는 게 아니라 기준 금액 이상의 부동산 보유자에게만 해당됩니다.
종부세 부과 대상
1주택자 기준
- 공시가격 12억원 초과 주택
다주택자 기준
- 보유한 주택 공시가격 합계가 9억원 초과
공시가격은 실거래가의 60~80% 수준으로, 시세가 20억원이어도 공시가격은 12~16억원 정도
세율 (2026년)
1주택자
| 과세표준 | 세율 | |---------|------| | 3억원 이하 | 0.5% | | 3억~6억원 | 0.7% | | 6억~12억원 | 1.0% | | 12억~25억원 | 1.3% | | 25억~50억원 | 1.5% | | 50억원 초과 | 2.0% |
다주택자 (3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택)
| 과세표준 | 세율 | |---------|------| | 3억원 이하 | 0.5% | | 3억~6억원 | 0.7% | | 6억~12억원 | 1.0% | | 12억~25억원 | 2.0% | | 25억~50억원 | 3.0% | | 50억원 초과 | 5.0% |
종부세 계산 과정
과세표준 = (공시가격 합계 - 기본공제) × 공정시장가액비율(60%)
종부세액 = 과세표준 × 세율
최종 납부액 = 종부세 + 농어촌특별세(종부세의 20%)
예시: 1주택자, 공시가격 15억원
- 15억 - 12억(공제) = 3억
- 3억 × 60% = 1.8억 (과세표준)
- 1.8억 × 0.5% = 90만원 (종부세)
- 90만원 × 20% = 18만원 (농특세)
- 합계: 108만원
납부 일정
- 부과 기준일: 매년 6월 1일 (이날 보유자에게 부과)
- 납부 기간: 12월 1일~15일
- 분납: 납부 세액 300만원 초과 시 분납 가능 (6개월 이내)
절세 방법
1. 6월 1일 이전 매도
매수자는 6월 1일 당일 소유자가 납부 → 5월 말에 매도하면 당해 연도 종부세 부담 없음
2. 세대분리
배우자·자녀가 각각 주택 보유 시 각자 기준으로 산정 (합산 없음)
3. 임대사업자 등록
조건 충족 시 합산 배제 적용 → 종부세 과세 대상에서 제외 가능 (요건 복잡, 세무사 상담 권장)
4. 장기보유공제
1주택자, 5년 이상 보유 시 세액공제 10~50%
마치며
종부세는 모든 집주인이 내는 세금이 아닙니다. 1주택자라면 공시가격 12억원 이상일 때만 해당됩니다. 6월 1일 이전 매도 전략이 종부세 절감에 효과적이며, 납부 기간인 12월을 놓치지 마세요.
