전세 vs 월세 — 내 상황에서 어떤 게 유리할까

"전세가 유리하다"는 공식이 맞는 시대는 지났습니다. 금리에 따라 어느 쪽이 유리한지 달라집니다.

손익분기점 계산법

월세 전환율 = (월세 × 12) ÷ 보증금 차이 × 100

예시:

• 전세 3억원 vs 보증금 5,000만원·월세 80만원
• 보증금 차이: 2억 5,000만원
• 월세 전환율: (80만원 × 12) ÷ 2억 5,000만원 = 3.84%

전세자금대출 금리가 3.84%보다 낮으면 → 전세 유리 전세자금대출 금리가 3.84%보다 높으면 → 월세 유리

전세 유리한 경우

• 전세자금대출 금리 < 월세 전환율
• 목돈이 있고 이자 비용이 낮을 때
• 2년 거주 확실, 이사 계획 없을 때
• 전세가율(시세 대비 전세금)이 낮아 안전할 때

월세 유리한 경우

• 전세자금대출 금리가 높을 때 (연 4%+)
• 목돈을 투자할 수 있을 때 (투자수익률 > 월세 전환율)
• 짧은 기간 거주 예정 (이사 비용·이중 부담 리스크)
• 전세가율이 높아 보증금 반환 위험 있을 때

금리 시나리오별 비교

전세 3억 / 전세대출금리 연 4.5% 기준:

• 연간 이자 비용: 1,350만원 (월 112만원)
• 동일 조건 월세가 100만원이면 → 월세가 12만원 저렴

전세 위험 신호

• 전세가율 80% 초과 매물 주의
• 집주인 세금 체납 여부 확인 (등기부등본 열람)
• 전세보증보험 가입 (HUG·HF)

마치며

전세 vs 월세는 금리와 본인의 목돈 운용 계획에 따라 달라집니다. 현재 전세대출 금리가 높다면 월세가 유리할 수 있으니 반드시 손익분기점을 계산해 보세요.