다주택자 양도소득세 — 2026년 기준 완전 정리

기본 구조

1세대 2주택 이상은 양도소득세 기본 세율에 중과세율이 추가됩니다.

중과 세율 (조정대상지역 내)

| 주택 수 | 중과 세율 | |---------|---------| | 2주택 | 기본세율 + 20%p | | 3주택 이상 | 기본세율 + 30%p |

기본세율 최고 45% + 중과 30% = 최대 75% (지방세 포함 82.5%)

중과 한시적 배제 (2026 기준)

정부 방침에 따라 조정대상지역 해제 또는 중과 한시 배제가 적용될 수 있습니다. 매도 전 반드시 현행 규정 확인이 필요합니다.

장기보유특별공제

• 중과 적용 시: 장기보유특별공제 미적용
• 중과 미적용 시: 최대 80% 공제 (15년 보유·거주)

절세 전략

1. 주택 수 줄이기

• 매도 순서: 양도차익 작은 것 먼저
• 증여 활용 (증여세 vs 양도세 비교 필요)

2. 비조정지역 매도

• 중과 제외 지역 매물 먼저 매도

3. 일시적 2주택 비과세

• 이사로 인한 일시적 2주택: 3년 내 처분 시 1주택 비과세 적용

마치며

다주택자 매도는 매도 순서와 타이밍이 세금에 큰 영향을 미칩니다. 매도 전 반드시 세무사와 시뮬레이션을 해보세요.